主 题：律师教你如何收房

　　嘉宾律师：路永强律师

　　本期介绍：

　　房屋是让很多人倾尽一生的大件商品，我们应该注重房屋验收环节，虽然这将耗费您的一些时间和精力，但却能为之后长久的居家生活及物业管理带来便利，省去很多不必要的麻烦。那么收房的步骤到底有哪几项?房屋验收合格的条件是什么?购房者需要注意哪些事项?

　　为此，《法眼看房产》就收房过程中大家关心的一些法律问题采访了北京圣运律师事务所的路永强律师。

　　访谈内容：

　　【法眼看房产】路永强律师您好!首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

　　【律师】观众朋友大家好，很高兴来到《法眼看房产》与大家探讨交流。

　　【法眼看房产】购房者在收房的时候一定要重视每一个环节，这是维护权利的前提。那么收房的程序到底分为哪几步?我们先请路永强律师为大家简要介绍一下。

　　【律师】好的。一般的收房程序分为这几个步骤：1、开发商发收房通知书，告知具体的收房时间及携带的相关材料

　　2、业主带所需材料办理收房手续，开发商核验业主材料;

　　2、业主查看“三书一证一表”《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程竣工验收备案表》，其中《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些必须是原件而不能是复印件。;

　　3、业主领房屋钥匙，签署《住宅钥匙收到书》;

　　4、业主对房屋做房屋现场综合验收;

　　5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，开发商与业主就问题协商后要达成书面协议;

　　6、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议;

　　7、最后业主签署《入住交接单》

　　【法眼看房产】我们知道收房都有一个时限。开发商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内。如果购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，会有哪些不利后果?我们是否可以通过事先的合同约定加以防范?

　　【律师】按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。可以在事先的合同加以约定，如收房当日有意外情况可另行约定。购房者也要注意，在购房时切记要写清楚邮寄地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

　　【法眼看房产】开发商在商品房交付使用时应提供哪些证件资料?如果开发商拒绝提供，购房者可否拒绝收房?

　　【律师】前面提到过，开放商应提供“三书一证一表”《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程竣工验收备案表》，其中《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些必须是原件而不能是复印件。如果开发商拒绝提供，购房者有权拒绝收房。

　　【法眼看房产】接着我们上面的问题，如果开发商坚决要求收房，购房者该如何应对呢?

　　【律师】只有具备以上这些证件，才能说明该房屋具备交付条件，并且具有合法性。如果开发商拒绝出示证件或证件不全，可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

　　【法眼看房产】先验房后交费、签文件是收房的正常程序，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验房的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验房，等发现问题时购房者后悔也来不及，而开发商的主动性更大，责任更小。那么，购房者该如何防范这种陷阱?路永强律师有什么好的建议吗?

　　【律师】收房过程中一定要掌握“先验后收”的原则，这不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，开发商要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。

　　【法眼看房产】在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，如果购房者对收费标准有质疑的，可否拒交?法律依据是什么?这对收房入住是否有影响?

　　【律师】这需要看购房合同中有无约定，根据《合同法》有关规定，如有约定，则开发商可以代收。否则，业主有权拒绝。对收房入住也不会有影响。如果依据购房合同，购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应无条件交房，否则应视为开发商违约，应承担逾期交房的责任，开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房

　　【法眼看房产】交房时出现的问题，除了我们上面提到的，还有一项是网友们最为关注的，那就是房屋质量问题。如果房屋质量发现存在缺陷，购房者该如何处理?可以要求退房吗?

　　【律师】这要看房屋是不是符合合同约定的交房条件，如果约定的条件已具备，则不能以质量存在瑕疵为由拒绝收房，否则相应后果当由购房者自己承担。最好的做法是房屋进行接收，但要将房屋质量意见在《房屋交接表》上标注，即有条件签收。买卖双方可协商解决，并签署有关维修文件最好。

　　【法眼看房产】在路永强律师看来，购房者收房入住还需注意哪些问题?

　　【律师】除以上这些问题，如户外环境要看清楚，房屋面积是否准确，楼房设备是否齐全，是否满足房屋验收合格的条件，另外，也不要轻信开放商的口头应允，应在书面中注明等等都应注意到，所以购房者在收房 一定要考虑全面。

　　【法眼看房产】上面谈了这么多，那么房屋验收合格的条件到底是什么?

　　【律师】最低的法定条件是，开发商只需获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案。　根据我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用。若开发商满足取得商品住宅交付使用批准文件，则能更好的保障购房人所购物业的质量和功能。

　　【法眼看房产】如果出现上面我们谈到的这些问题，购房者需要收集哪些证据?这些证据又该如何收集?路永强律师是专业人士了，请为我们大家指点一下。

　　【律师】发现问题时，可以拍摄现场照片，保留相关文件材料，在交接单等文件中文字注明问题详情，并保留副本。最重要的都要有一个书面记载，双方签字认可。

　　【法眼看房产】现在很多律师律所都推出了律师陪同收房验房的业务，这类业务对于购房者而言是不是全有必要?很多网友也想通过我们这个平台了解一下，在收房验房过程中律师主要负责哪些方面的工作?

　　【律师】对于当前购房者收房验房的风险防范来说，这是有必要的。收房验房的过程涉及到专业文件是否齐全、是否合格及合法性问题，以及收房验房过程中面对开发商的单方条件要求等，购房者遇到问题应如何应对，怎样更好的维护自己的权益，避免吃亏。

　　【法眼看房产】对于今天的话题，您还有需要补充的吗?

　　【律师】购房者在买房、收房过程中，经常会遇到交房纠纷、验收质量、相关税费等各种问题，这都是利益的实体问题，各位购房者不能轻率，咨询相关专业人士，做好风险防范，维护好自己的合法权益。

　　【法眼看房产】再次感谢路永强律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

　　【律师】好的，我很乐意，谢谢。

　　节目简介：

　　《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。

　　搜房网是全球排名的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。《“法眼”看房产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。