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路永强律师做客《法律咨询网》谈:买了被查封的房子,购房者怎么

整理编辑:admin    发布时间:2014-03-27 22:02   访问次数:0

 


  【法律咨询网】路永强律师您好!首先,欢迎您做客《法律咨询网》。在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

  【律师】大家好,很荣幸在此与大家一起分享房产方面的法律知识。

  【法律咨询网】本案中,唐女士的遭遇真的很让人同情。我们了解到,随着房价的上涨,在她所购房屋的小区里同户型的房子报价已经到了430万,比原来上涨了将近100万。照唐女士的话说已经“根本买不起了”。那么作为这个房屋的原所有人,也就是这位“落马”局长的妻子,她应该承担什么责任呢?

  【律师】这位“落马”局长的妻子应该对自己的行为给唐女士的损失承担赔偿责任并返还价款。这位“落马”局长的妻子隐瞒房屋实情签订合同属于违约,唐女士可以起诉她并索赔损失,即使她“失踪”联系不上,法院也可以缺席审判

  【法律咨询网】既然同样的房屋上涨了将近100万,唐女士可否起诉索赔这种购房上的差额损失?

  【律师】房屋买卖合同被确认无效或被撤销,当事人有损失的,按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下,当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的,我认为本案中“落马”局长的妻子存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实等恶意行为致使合同无效或被撤销的,而唐女士要求赔偿房屋差价等实际损失的,根据案件具体情况是可以起诉的、而赔偿数额根据唐女士支付购房款的数额等因素,综合判断予以确定,但以合同实际履行时的可得利益额为限。

  【法律咨询网】网签问题是本案的一个焦点,可以说没有网签,也就没有后面发生的纠纷。我们注意到有媒体采访了一位房地产业内人士,这位业内人士称,网签实际上带有一定的审核和法律效力。我想具体的问一下路永强律师,网签究竟有没有法律效力?如果有,是什么?

  【律师】网签是有法律效力的。根据合同法的有关规定,双方当事人就合同的主要条款达成合意,合同即告成立,网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定,卖方也已在信息表上签字确认,因此网签信息表就是合同,应当具备合同的法律效力。

  【法律咨询网】有人说,如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封,中介网签时通不过。这么说对不对?网签无法通过的情况都有哪些?

  【律师】日常操作中,如果房产有抵押、查封等情况,网签根本无法通过。房子如果有问题,点‘确认’键就没法提交。而本案中的这个房子可能因为涉贪,查封比较特殊,网签看不出来。

  网签实际上带有一定的审核和法律效力,如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封,中介网签时通不过。

  【法律咨询网】我们也看到,本案中唐女士遇到的情况比较特殊,她所购买的房屋被查封是属于刑事查封。像这类查封的录入和把关现在是如何做的?

  【律师】本案中的查封属于刑事查封,这类查封的录入和把关平常中介很少遇到。

  【法律咨询网】那么您认为本案中的住建委有没有法律责任呢?

  【律师】本案中的住建委有法律责任,住建委接受检方查封申请却未录入,导致被查封房屋通过网签,有行政过错,唐女士可以提起行政诉讼获得赔偿。

  【法律咨询网】有法律人士称,查封房屋通过网签属行政过错,唐女士可以起诉索赔,但获赔难度较大。对此,您是怎么看的?

  【律师】住建委接受检方查封申请却未录入,导致被查封房屋通过网签,有行政过错,唐女士可以提起行政诉讼获得赔偿。而且就我从事行政诉讼这么多年的经验,这种案子还是有可能获得赔偿的。现在政府的法治意识也越来越强了,随着行政诉讼法及相关法律的颁布实施,行政机关的具体行政行为侵害了行政相对人的利益而获得赔偿的可能性和途径也越来越多了,

  【法律咨询网】本案中的中介公司还在积极协助唐女士办理过户,但如果过户最终还是失败了,唐女士所交的8万元中介费用能否要求退还呢?

  【律师】在本案中唐女士与中介公司之间存在着居间关系,中介公司已经按照约定向委托方唐女士提供了与卖方订立房屋买卖合同的媒介服务,卖方与买方之间签订了房买卖合同以及补充协议,合同已经生效,中介公司的居间行为也已经完成,唐女士支付的8万元正是该居间行为的报酬。唐女士与卖方之间没有完成过户登记,是因卖方违约造成的,卖方对此应该承担了违约责任,与中介公司无关,故中介公司不需返还8万元的中介费。

  【法律咨询网】除了查封的情况外,还有哪些房屋是无法办理过户,大家需要格外留意的?

  【律师】以下产权性质的房子不能上市交易也无法办理过户,大家要格外留意:1.中央直属机关的公房;2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;3.使用权的房屋;4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;6.已经被列入拆迁公告范围的;7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8.所有权有纠纷的;9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;10.上市出售后会形成新的住房困难的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

  【法律咨询网】如果想避免类似于唐女士的这种情况,有没有一个既简单又便捷方法是普通老百姓也可以轻松做到的?也请您在这里为大家支支招。

  【律师】对于查封房产,行业内也形成了一个共同的观点:查封房产不得进入市场。不过近年来,由于存量房市场的不断发展,房产纠纷也逐渐增多,查封房产也在市场上偷偷摸摸的“露脸”。

  交易房产被查封了,购房者该怎么办呢?当遇到这种情况以致交易无法继续进行时,买卖双方特别是购房者应及时行使自己的权利,立即书面通知卖方要求解除合同或者宽限一定的时间,这样才能给法院一个明确的判决依据,保障自身的权益。

  怎样避免购买到的是查封房产?购房者可以去房产局查询某房产的具体信息,如果是查封房产,房产局的工作人员会马上告知,购房者也就不会上当了。

  【法律咨询网】还有一个问题,网友们问的比较多,就是本案中,唐女士已经缴纳的税款,如果办理不了过户,能否请求退回呢?

  【律师】根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函[2008]438号)的规定,按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。本案中若法院判决原购房合同无效,唐女士可以凭房产部门出具的购房合同未成交证明,到原交税的主管地税机关办理退税手续。

  【法律咨询网】有网友还提出了这么一个问题,如果当时唐女士完成了交易,办理了过户手续,那么这个涉及贪官财产的房屋还会不会被没收?请***律师为这位网友解答一下。

  【律师】如果当时唐女士完成了交易,办理了过户手续,那么这个涉及贪官财产的房屋还不会被没收。因为第一唐女士不知情,第二产权是按国家政策过户具有合法性,只是对这位贪官故意转移财产在量刑时法官会作参考。

  【法律咨询网】对于今天的话题,您还有需要补充的吗?

  【律师】如果大家在买房的时候遇到一些棘手的违规操作行为,应该首先尽力维护自己的合法权益。一要注意对事实进行客观调查,包括到房屋权属部门调查权属、到法院查清查封的事实;二要在交涉过程中保存证据,防止日后出现纠纷时无据。在交涉中,每取得一步进展,最好都签订书面备忘录,由开发商签字盖章。协商后,和开发商签订协议前,一定要仔细查阅协议的内容,必要时请律师帮助审查。因为一般协议都是由开发商起草,如果开发商在协议中隐藏了不平等或不公平的条款,普通购房者是很难发现的。

  【法律咨询网】再次感谢路永强律师的参与。在此,也希望您对我们节目提一些意见或者建议,以促进我们更好的为律师和公众服务。

  【律师】随着限购令的出台和相关国家政策的转变,现在很多房地产公司和开发商的逐利性使得他们往往想要规避法律以使自己的利益最大化,与此同时,购房者的利益很可能一不小心就会受到侵害。而对于现行法律并非每一个购房者都熟知,运用就更加困难。我希望这个节目的存在可以帮助到一些有需要购房的人们,以避免他们的权益受到侵害。

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路永强律师做客《法律咨询网》谈:买了被查封的房子,购房者怎么

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  【法律咨询网】路永强律师您好!首先,欢迎您做客《法律咨询网》。在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

  【律师】大家好,很荣幸在此与大家一起分享房产方面的法律知识。

  【法律咨询网】本案中,唐女士的遭遇真的很让人同情。我们了解到,随着房价的上涨,在她所购房屋的小区里同户型的房子报价已经到了430万,比原来上涨了将近100万。照唐女士的话说已经“根本买不起了”。那么作为这个房屋的原所有人,也就是这位“落马”局长的妻子,她应该承担什么责任呢?

  【律师】这位“落马”局长的妻子应该对自己的行为给唐女士的损失承担赔偿责任并返还价款。这位“落马”局长的妻子隐瞒房屋实情签订合同属于违约,唐女士可以起诉她并索赔损失,即使她“失踪”联系不上,法院也可以缺席审判

  【法律咨询网】既然同样的房屋上涨了将近100万,唐女士可否起诉索赔这种购房上的差额损失?

  【律师】房屋买卖合同被确认无效或被撤销,当事人有损失的,按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下,当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的,我认为本案中“落马”局长的妻子存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实等恶意行为致使合同无效或被撤销的,而唐女士要求赔偿房屋差价等实际损失的,根据案件具体情况是可以起诉的、而赔偿数额根据唐女士支付购房款的数额等因素,综合判断予以确定,但以合同实际履行时的可得利益额为限。

  【法律咨询网】网签问题是本案的一个焦点,可以说没有网签,也就没有后面发生的纠纷。我们注意到有媒体采访了一位房地产业内人士,这位业内人士称,网签实际上带有一定的审核和法律效力。我想具体的问一下路永强律师,网签究竟有没有法律效力?如果有,是什么?

  【律师】网签是有法律效力的。根据合同法的有关规定,双方当事人就合同的主要条款达成合意,合同即告成立,网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定,卖方也已在信息表上签字确认,因此网签信息表就是合同,应当具备合同的法律效力。

  【法律咨询网】有人说,如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封,中介网签时通不过。这么说对不对?网签无法通过的情况都有哪些?

  【律师】日常操作中,如果房产有抵押、查封等情况,网签根本无法通过。房子如果有问题,点‘确认’键就没法提交。而本案中的这个房子可能因为涉贪,查封比较特殊,网签看不出来。

  网签实际上带有一定的审核和法律效力,如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封,中介网签时通不过。

  【法律咨询网】我们也看到,本案中唐女士遇到的情况比较特殊,她所购买的房屋被查封是属于刑事查封。像这类查封的录入和把关现在是如何做的?

  【律师】本案中的查封属于刑事查封,这类查封的录入和把关平常中介很少遇到。

  【法律咨询网】那么您认为本案中的住建委有没有法律责任呢?

  【律师】本案中的住建委有法律责任,住建委接受检方查封申请却未录入,导致被查封房屋通过网签,有行政过错,唐女士可以提起行政诉讼获得赔偿。

  【法律咨询网】有法律人士称,查封房屋通过网签属行政过错,唐女士可以起诉索赔,但获赔难度较大。对此,您是怎么看的?

  【律师】住建委接受检方查封申请却未录入,导致被查封房屋通过网签,有行政过错,唐女士可以提起行政诉讼获得赔偿。而且就我从事行政诉讼这么多年的经验,这种案子还是有可能获得赔偿的。现在政府的法治意识也越来越强了,随着行政诉讼法及相关法律的颁布实施,行政机关的具体行政行为侵害了行政相对人的利益而获得赔偿的可能性和途径也越来越多了,

  【法律咨询网】本案中的中介公司还在积极协助唐女士办理过户,但如果过户最终还是失败了,唐女士所交的8万元中介费用能否要求退还呢?

  【律师】在本案中唐女士与中介公司之间存在着居间关系,中介公司已经按照约定向委托方唐女士提供了与卖方订立房屋买卖合同的媒介服务,卖方与买方之间签订了房买卖合同以及补充协议,合同已经生效,中介公司的居间行为也已经完成,唐女士支付的8万元正是该居间行为的报酬。唐女士与卖方之间没有完成过户登记,是因卖方违约造成的,卖方对此应该承担了违约责任,与中介公司无关,故中介公司不需返还8万元的中介费。

  【法律咨询网】除了查封的情况外,还有哪些房屋是无法办理过户,大家需要格外留意的?

  【律师】以下产权性质的房子不能上市交易也无法办理过户,大家要格外留意:1.中央直属机关的公房;2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;3.使用权的房屋;4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;6.已经被列入拆迁公告范围的;7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8.所有权有纠纷的;9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;10.上市出售后会形成新的住房困难的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

  【法律咨询网】如果想避免类似于唐女士的这种情况,有没有一个既简单又便捷方法是普通老百姓也可以轻松做到的?也请您在这里为大家支支招。

  【律师】对于查封房产,行业内也形成了一个共同的观点:查封房产不得进入市场。不过近年来,由于存量房市场的不断发展,房产纠纷也逐渐增多,查封房产也在市场上偷偷摸摸的“露脸”。

  交易房产被查封了,购房者该怎么办呢?当遇到这种情况以致交易无法继续进行时,买卖双方特别是购房者应及时行使自己的权利,立即书面通知卖方要求解除合同或者宽限一定的时间,这样才能给法院一个明确的判决依据,保障自身的权益。

  怎样避免购买到的是查封房产?购房者可以去房产局查询某房产的具体信息,如果是查封房产,房产局的工作人员会马上告知,购房者也就不会上当了。

  【法律咨询网】还有一个问题,网友们问的比较多,就是本案中,唐女士已经缴纳的税款,如果办理不了过户,能否请求退回呢?

  【律师】根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函[2008]438号)的规定,按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。本案中若法院判决原购房合同无效,唐女士可以凭房产部门出具的购房合同未成交证明,到原交税的主管地税机关办理退税手续。

  【法律咨询网】有网友还提出了这么一个问题,如果当时唐女士完成了交易,办理了过户手续,那么这个涉及贪官财产的房屋还会不会被没收?请***律师为这位网友解答一下。

  【律师】如果当时唐女士完成了交易,办理了过户手续,那么这个涉及贪官财产的房屋还不会被没收。因为第一唐女士不知情,第二产权是按国家政策过户具有合法性,只是对这位贪官故意转移财产在量刑时法官会作参考。

  【法律咨询网】对于今天的话题,您还有需要补充的吗?

  【律师】如果大家在买房的时候遇到一些棘手的违规操作行为,应该首先尽力维护自己的合法权益。一要注意对事实进行客观调查,包括到房屋权属部门调查权属、到法院查清查封的事实;二要在交涉过程中保存证据,防止日后出现纠纷时无据。在交涉中,每取得一步进展,最好都签订书面备忘录,由开发商签字盖章。协商后,和开发商签订协议前,一定要仔细查阅协议的内容,必要时请律师帮助审查。因为一般协议都是由开发商起草,如果开发商在协议中隐藏了不平等或不公平的条款,普通购房者是很难发现的。

  【法律咨询网】再次感谢路永强律师的参与。在此,也希望您对我们节目提一些意见或者建议,以促进我们更好的为律师和公众服务。

  【律师】随着限购令的出台和相关国家政策的转变,现在很多房地产公司和开发商的逐利性使得他们往往想要规避法律以使自己的利益最大化,与此同时,购房者的利益很可能一不小心就会受到侵害。而对于现行法律并非每一个购房者都熟知,运用就更加困难。我希望这个节目的存在可以帮助到一些有需要购房的人们,以避免他们的权益受到侵害。

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