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上海公司拆迁补偿标准是什么

整理编辑:企业拆迁编辑    发布时间:2017-11-09 11:32   访问次数:189

  拆迁涉及的利益巨大,对于企业可以说是在经营过程中面对的最大的一笔生意。如果拆迁补偿合理且顺利到位了,企业就可以继续正常的经营发展;如果拆迁补偿不合理或者不能顺利到位,企业就将面临无以为继的窘境,进而导致企业倒闭、无法生存也是有可能的。所以作为企业的经营者,在面临拆迁问题时,一定要搞清楚企业自身的补偿情况,对于政府的拆迁手段更要了解透彻,做到知己知彼。
 
  作为企业面临拆迁时能够获得的补偿主要有:被征收土地、房屋价值的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;装修附属物的补偿;因征收房屋造成的搬迁费用、搬迁损失的补偿等。
 
  (一)土地、房屋的价值补偿
 
  对于企业而言,土地资源是最基本也是目前最难获得的资源,在当下城市化建设的大潮之中,城市及其周边的土地越来越紧俏,土地价格节节攀升,企业在用地上的支出越来越高,因此,企业在与拆迁方就土地进行补偿谈判时,大多都希望能够获得足够多的货币补偿便于重新选址或者采取土地置换的方式更便利地获取新的经营场地。
 
  因此在企业拆迁补偿的谈判中,关于土地、房屋的货币补偿或土地置换也就成为企业拆迁补偿中的重中之重。既然土地、房屋的补偿这么重要,而且结合现有法律规定及以往的维权经验,在企业拆迁补偿中,企业有权利就其土地、房屋的市场价值获得补偿,二者数额的确定方法如下:
 
  1、我国的土地性质分为国有土地和集体土地,换言之,我国的土地的所有权不会掌握在个人或企业手中,所以在面临拆迁时,拆迁方给予的土地方面的补偿是对土地使用权的补偿,即以被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值——主要是土地所在的区位及用途来确定土地补偿款的数额。
 
  2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这就说明,企业在面临征收拆迁时,房屋的补偿应该以同类型房屋的市场价格来确定,该条也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点之一。
 
  (二)停产停业损失的补偿
 
  企业因为拆迁活动的进行,会在一段时间内不能正常经营,从而受有损失,这就是停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条中规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”基于上述法律的规定,企业的停产停业损失依据企业自身效益的不同、停产停业期限进行计算,但在实践中对于停产停业损失的计算一直没有统一标准,所以这项损失的计算有一个较大的浮动的。常见的停产停业损失计算方法有如下几个:
 
  1、按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
 
  这种方法计算起来非常简单,一般是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准,然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿,只要能确定企业的生产经营面积,就可以计算出准确数值。但这种计算方式对于企业自身情况并没有细致的考虑,对于企业规模的大小、盈利的多少、土地房屋的使用性质等均不做区别,这就有可能导致大企业补偿低、中小企业补偿高的不符合实际现象出现。
 
  2、根据企业纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积计算
 
  由于我国税务征收和监管方面的不完善,企业的纳税情况并不能准确反映出企业的经营状况,因此,这种计算方式的基础数据有可能不真实,会导致最终计算得出的停产停业损失与真实情况有较大出入。
 
  按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积计算的情况,我国的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房,通过注册信息可以推算出基本的经营面积。但实践中许多企业的营业信息中标注的面积和实际使用面积有较大差距,而且我国的营业注册和营业年检在这方面也存在疏漏,所以说,这种计算方法同样存在基础数据不真实的情况。
 
  虽然如上述所说对于企业停产停业损失的计算没有统一的标准,但是在实践中普遍认同的做法是由评估机构对企业的停产停业损失进行评估确认,再由被拆迁人认可后,拆迁方基于评估报告确定的数额对被拆迁人进行补偿。其中评估机构的确认需要经过拆迁双方的一致同意方可选定,这种方式保证了对停产停业损失确定的合法性与科学性。
 
  (三)装修附属物的补偿
 
  企业为了合理利用自身的土地、房屋进行生产、生活、经营活动,需要在土地、房屋上进行必要的装修、装饰,包括但不限于上下水设施、取暖设施、制冷设施、照明设施、用电设施等,一旦面临拆迁,上述的装修附属物部分能够拆卸的,企业可以拆卸后再安装到新的营业场所,但是对于不可拆卸的固定装修附属物,拆迁方应当给予补偿。针对这项补偿的计算方法主要是依据装修附属物的市场价值及折旧费用综合考虑予以计算。
 
  (四)搬迁费用及搬迁损失的补偿
 
  企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从旧址搬到新址所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁,这部分的搬迁损失建议委托专门的资产评估机构进行评估。
 
  纵观上述有关企业拆迁补偿的内容,我们会发现实践中对于企业的拆迁补偿多是有关企业实体物的补偿,而企业因拆迁所导致的如特许经营权、人员流失、当地市场影响力等无形资产的损失却没有涉及。

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上海公司拆迁补偿标准是什么

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发布时间:2017-11-09 11:32


  拆迁涉及的利益巨大,对于企业可以说是在经营过程中面对的最大的一笔生意。如果拆迁补偿合理且顺利到位了,企业就可以继续正常的经营发展;如果拆迁补偿不合理或者不能顺利到位,企业就将面临无以为继的窘境,进而导致企业倒闭、无法生存也是有可能的。所以作为企业的经营者,在面临拆迁问题时,一定要搞清楚企业自身的补偿情况,对于政府的拆迁手段更要了解透彻,做到知己知彼。
 
  作为企业面临拆迁时能够获得的补偿主要有:被征收土地、房屋价值的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;装修附属物的补偿;因征收房屋造成的搬迁费用、搬迁损失的补偿等。
 
  (一)土地、房屋的价值补偿
 
  对于企业而言,土地资源是最基本也是目前最难获得的资源,在当下城市化建设的大潮之中,城市及其周边的土地越来越紧俏,土地价格节节攀升,企业在用地上的支出越来越高,因此,企业在与拆迁方就土地进行补偿谈判时,大多都希望能够获得足够多的货币补偿便于重新选址或者采取土地置换的方式更便利地获取新的经营场地。
 
  因此在企业拆迁补偿的谈判中,关于土地、房屋的货币补偿或土地置换也就成为企业拆迁补偿中的重中之重。既然土地、房屋的补偿这么重要,而且结合现有法律规定及以往的维权经验,在企业拆迁补偿中,企业有权利就其土地、房屋的市场价值获得补偿,二者数额的确定方法如下:
 
  1、我国的土地性质分为国有土地和集体土地,换言之,我国的土地的所有权不会掌握在个人或企业手中,所以在面临拆迁时,拆迁方给予的土地方面的补偿是对土地使用权的补偿,即以被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值——主要是土地所在的区位及用途来确定土地补偿款的数额。
 
  2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这就说明,企业在面临征收拆迁时,房屋的补偿应该以同类型房屋的市场价格来确定,该条也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的亮点之一。
 
  (二)停产停业损失的补偿
 
  企业因为拆迁活动的进行,会在一段时间内不能正常经营,从而受有损失,这就是停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条中规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”基于上述法律的规定,企业的停产停业损失依据企业自身效益的不同、停产停业期限进行计算,但在实践中对于停产停业损失的计算一直没有统一标准,所以这项损失的计算有一个较大的浮动的。常见的停产停业损失计算方法有如下几个:
 
  1、按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
 
  这种方法计算起来非常简单,一般是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准,然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿,只要能确定企业的生产经营面积,就可以计算出准确数值。但这种计算方式对于企业自身情况并没有细致的考虑,对于企业规模的大小、盈利的多少、土地房屋的使用性质等均不做区别,这就有可能导致大企业补偿低、中小企业补偿高的不符合实际现象出现。
 
  2、根据企业纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积计算
 
  由于我国税务征收和监管方面的不完善,企业的纳税情况并不能准确反映出企业的经营状况,因此,这种计算方式的基础数据有可能不真实,会导致最终计算得出的停产停业损失与真实情况有较大出入。
 
  按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积计算的情况,我国的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房,通过注册信息可以推算出基本的经营面积。但实践中许多企业的营业信息中标注的面积和实际使用面积有较大差距,而且我国的营业注册和营业年检在这方面也存在疏漏,所以说,这种计算方法同样存在基础数据不真实的情况。
 
  虽然如上述所说对于企业停产停业损失的计算没有统一的标准,但是在实践中普遍认同的做法是由评估机构对企业的停产停业损失进行评估确认,再由被拆迁人认可后,拆迁方基于评估报告确定的数额对被拆迁人进行补偿。其中评估机构的确认需要经过拆迁双方的一致同意方可选定,这种方式保证了对停产停业损失确定的合法性与科学性。
 
  (三)装修附属物的补偿
 
  企业为了合理利用自身的土地、房屋进行生产、生活、经营活动,需要在土地、房屋上进行必要的装修、装饰,包括但不限于上下水设施、取暖设施、制冷设施、照明设施、用电设施等,一旦面临拆迁,上述的装修附属物部分能够拆卸的,企业可以拆卸后再安装到新的营业场所,但是对于不可拆卸的固定装修附属物,拆迁方应当给予补偿。针对这项补偿的计算方法主要是依据装修附属物的市场价值及折旧费用综合考虑予以计算。
 
  (四)搬迁费用及搬迁损失的补偿
 
  企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从旧址搬到新址所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁,这部分的搬迁损失建议委托专门的资产评估机构进行评估。
 
  纵观上述有关企业拆迁补偿的内容,我们会发现实践中对于企业的拆迁补偿多是有关企业实体物的补偿,而企业因拆迁所导致的如特许经营权、人员流失、当地市场影响力等无形资产的损失却没有涉及。
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